Lampiran Business Blueprint ERP — Maks Land Propertindo

Peta Proses Bisnis (BPMN) — Lead hingga Serah Terima & After Sales

Menggambarkan alur end-to-end unit usaha Developer Perumahan: aktor yang terlibat, keputusan (gateway), dan dokumen yang dihasilkan di setiap tahap, termasuk seluruh titik pemajakan (PPh Final, BPHTB, PPN, PPh 21/23/4(2)).

Aktor / Lane Marketing & Agent Admin Sales / Finance Tim Legal
  Tim Teknik / Kontraktor Eksternal (Notaris/Bank/BPN/DJP) Sistem (Otomatis)
Notasi Start / End Event Gateway (Keputusan) Dokumen Output Titik Pajak
FASE 1

Lead Masuk & Prospekting

Trigger: prospek masuk via WA/iklan/referral/walk-in ke cabang
Marketing/Agent

Mulai — Lead masuk

Calon pembeli menghubungi cabang atau direspon dari iklan.

Marketing/Agent

Input data prospek

Nama, kontak, kebutuhan dicatat ke sistem CRM.

Master Prospek/Lead
Senior Marketing

Assign prospek

Prospek dibagi ke Marketing/Agent tertentu (satu prospek = satu pemilik).

Lead Assignment
Marketing/Agent

Follow-up & presentasi unit

Call, kunjungan, negosiasi harga dan unit.

Lead Activity Log
Gateway

Prospek tertarik membeli unit?

TIDAK

Lead ditandai closed/lost, tetap tersimpan untuk nurturing di masa depan.

YA

Lanjut ke pemilihan unit dan pengecekan ketersediaan.

Marketing/Agent

Pilih unit & cek ketersediaan

Unit harus berstatus AVAILABLE di sistem.

Unit Reservation Draft
Sistem

Booking Request → Fase 2

Prospek konfirmasi beli, unit dikunci sementara untuk booking.

FASE 2

Booking & PPJB

Trigger: calon pembeli setuju membeli 1 unit
Marketing

Input Booking Order

Unit, data pembeli, harga deal, skema pembayaran.

Booking Order
Admin Sales

Input KTP/NPWP & cetak tanda terima booking fee

Data legal dasar pembeli direkam sebagai Customer Record.

Customer RecordDocument Booking
Finance Cabang

Catat penerimaan Booking Fee

Booking fee belum menjadi objek pemotongan pajak transaksi jual-beli.

AR Transaction
Gateway

Skema pembayaran: Cash atau KPR?

CASH KERAS / CASH BERTAHAP

Langsung lanjut ke pembuatan PPJB.

KPR BANK / FLPP / HYBRID

Ajukan proses KPR ke bank partner terlebih dahulu.

Bank KPR (Eksternal)

Proses pengajuan & approval KPR

Hanya berlaku bila skema KPR/FLPP/Hybrid dipilih.

KPR Tracking
Gateway

KPR disetujui bank?

TIDAK

Booking dibatalkan atau ganti skema; unit kembali berstatus AVAILABLE.

YA

Lanjut ke pembuatan PPJB.

Tim Legal

Buat & tandatangani PPJB

Perjanjian Pengikatan Jual Beli disusun dan ditandatangani di hadapan Notaris.

PPJB Signed
Notaris (Eksternal)

Notarisasi PPJB

Legalisasi perjanjian oleh notaris rekanan.

Sistem

Generate jadwal bayar → Fase 3

Jadwal DP dan angsuran otomatis dibuat sesuai skema.

Payment Schedule
FASE 3

Pembayaran & Penagihan

Berjalan berulang sepanjang masa cicilan/KPR hingga lunas
Sistem

Kirim notifikasi tagihan (H-7, H-3, H-1)

Notifikasi otomatis via WhatsApp/Email ke pembeli.

Notification Log
Finance

Catat pembayaran & rekonsiliasi bank

Pembayaran tunai/transfer dicocokkan otomatis dengan mutasi bank/VA.

AR ReceiptBank Reconciliation
Gateway

Pembayaran tepat waktu?

YA

Lanjut ke siklus tagihan berikutnya sampai lunas.

TIDAK / TELAT

Sistem hitung denda keterlambatan; Finance jalankan soft & hard collection.

Finance

Denda & collection (bila telat)

Peringatan bertahap kepada pembeli yang menunggak.

Penalty CalculationCollection Log
Gateway

Tunggakan > 90 hari?

TIDAK

Kembali ke proses penagihan normal.

YA

Eskalasi ke Tim Pengacara — dibuka sebagai Legal Case (potensi pembatalan/somasi).

Gateway

Pembayaran lunas 100%?

BELUM

Kembali ke siklus penagihan (loop).

LUNAS

Lanjut ke Fase 4 — AJB & Serah Terima.

FASE 4

AJB & Serah Terima

Trigger: pembayaran lunas & unit siap huni — banyak titik pajak di fase ini
Finance

Verifikasi lunas pembayaran

Payment Clearance diterbitkan setelah AR nihil.

Payment Clearance
Tim Teknik

Konfirmasi kesiapan unit

Konstruksi selesai dan layak huni.

Unit Readiness Flag
Gateway

Unit siap huni?

BELUM

Tunda AJB, tunggu konstruksi selesai (tidak masuk fase ini).

YA

Lanjut ke perhitungan pajak transaksi.

Finance/Legal

Hitung PPh Final 2,5% (Penjual)

Basis: harga jual unit. Disetorkan developer sebagai penjual.

Pajak — PPh Final 2,5%
Finance/Legal

Hitung BPHTB 5% (Pembeli)

Basis: (Harga jual − NJOPTKP) × 5%, dibantu pengurusannya oleh developer.

Pajak — BPHTB 5%
Gateway

Unit tergolong rumah mewah (kena PPN)?

TIDAK

Tidak dipungut PPN, langsung ke pembayaran BPHTB.

YA

Hitung & pungut PPN 11% dari harga jual, terbitkan Faktur Pajak.

Finance

Pembayaran BPHTB & setor pajak

BPHTB dibayar pembeli sebelum akta ditandatangani.

Pajak — Payment Record
Tim Legal

Koordinasi jadwal & tandatangan AJB

Akta Jual Beli ditandatangani di hadapan Notaris/PPAT.

AJB AppointmentAJB Record
Notaris/PPAT (Eksternal)

Eksekusi & registrasi akta

Notaris/PPAT mengesahkan dan mendaftarkan AJB.

Finance

Upload e-Faktur & e-Bupot ke DJP

Faktur PPN dan bukti potong PPh dilaporkan ke sistem DJP.

Pajak — e-Faktur/e-Bupot (DJP)
Tim Teknik + Marketing

Serah Terima unit & tandatangan BAST

Checklist kondisi fisik, lalu Berita Acara Serah Terima ditandatangani.

Handover RecordBAST Document
Sistem

Unit status → SETTLED, trigger Fase 5

Status unit diperbarui otomatis dan tugas legal balik nama dibuat.

FASE 5

Balik Nama & After Sales

Trigger otomatis setelah AJB selesai — berlanjut hingga siklus purnajual
Tim Legal

Ajukan berkas balik nama ke BPN

Diajukan bersama Notaris rekanan setelah AJB terbit.

BPN Submission
Finance

Bayar biaya proses BPN

Biaya administrasi balik nama sertifikat.

Payment Record
Tim Legal

Tracking antrian BPN (30–90 hari)

Status dipantau berkala di Legal Card unit.

Tracking Log
BPN (Eksternal)

SHM terbit atas nama pembeli

Sertifikat Hak Milik selesai diproses BPN.

SHM Issued
Gateway

Pembelian pakai KPR & sudah lunas?

TIDAK PAKAI KPR

SHM diserahkan langsung ke pembeli.

YA, KPR LUNAS

Proses Roya (penghapusan hak tanggungan) bersama bank sebelum SHM diserahkan.

Tim Legal

Serahkan SHM ke pembeli/bank

Dokumen kepemilikan akhir diserahterimakan.

Delivery Record
Sistem

Update status → Legal Complete

Unit dinyatakan tuntas secara legal di sistem.

Unit Legal Complete
Tim Teknik/CS

After sales: keluhan & garansi

Penanganan defect/punch list bila masih masa pemeliharaan kontraktor.

Defect/Warranty Record
Marketing

Selesai — customer satisfaction & referral

Feedback dicatat; peluang referral baru kembali memicu Fase 1.

Feedback Log

State Machine Status Unit (lintas semua fase)

AVAILABLE BOOKED PPJB SIGNED AJB SIGNED SERAH TERIMA SETTLED CANCELLED — dapat terjadi dari BOOKED, kembali ke AVAILABLE

Ringkasan Titik Pajak dalam Proses

Jenis pajakBasisRatePihak pemotong/penyetorMuncul di fase
PPh Final 2,5% (Penjual)Harga jual unit2,5%DeveloperFase 4 — AJB
BPHTB (Pembeli)(Harga − NJOPTKP)5%Pembeli, dibantu developerFase 4 — AJB
PPN (bila rumah mewah)Harga jual11%DeveloperFase 4 — AJB
PPh 21 (Karyawan/Komisi)Penghasilan brutoProgresifPerusahaan, saat gaji & komisi dibayarBerjalan — proses payroll & komisi (M4/M8), tidak digambar di alur customer
PPh 23 (Jasa)Nilai kontrak jasa/konsultan2%Perusahaan, saat bayar vendorUnit Kontraktor — proses AP subkon
PPh 4(2) (Konstruksi)Nilai kontrak konstruksi2–4%Perusahaan, saat bayar subkon konstruksiUnit Kontraktor — proses termin